Quel revenu pour acheter en Suisse en 2026 ?

En Suisse, ce n'est pas seulement votre apport qui compte, mais aussi votre revenu. Les banques vérifient que les charges théoriques de votre logement ne dépassent pas environ un tiers de votre revenu brut. Et comme elles calculent ces charges avec un taux d'intérêt théorique d'environ 5 %, bien plus élevé que les taux réels, le revenu exigé est souvent surprenant : pour un bien à 1 000 000 CHF, comptez de l'ordre de 180 000 CHF de revenu annuel brut.

La règle du tiers

Pour s'assurer que vous pourrez assumer votre logement sur le long terme, les banques suisses appliquent la règle de la capacité financière : l'ensemble des charges théoriques (intérêts, amortissement, entretien) ne doit pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut annuel. Au-delà, le dossier est généralement refusé, même si vous disposez des fonds propres.

Pourquoi un taux théorique de 5 %

C'est le point qui surprend le plus. Pour calculer vos charges, la banque n'utilise pas le taux réel de votre prêt (souvent bien plus bas), mais un taux théorique d'environ 5 %. C'est un test de résistance : il garantit que vous pourriez encore payer si les taux remontaient fortement. Vous empruntez peut-être à 2 %, mais votre capacité est jugée comme si vous payiez 5 %.

Le calcul, étape par étape

Prenons un bien à 1 000 000 CHF, financé à 80 % (hypothèque de 800 000 CHF). Les charges théoriques annuelles se composent de :

• Intérêts théoriques : 5 % de 800 000 CHF, soit 40 000 CHF
• Entretien : environ 1 % du prix, soit 10 000 CHF
• Amortissement du 2e rang : la tranche entre 66 % et 80 % (environ 140 000 CHF), remboursée sur 15 ans, soit environ 9 000 CHF par an
• Total : environ 59 000 CHF par an

Pour respecter la règle du tiers, votre revenu brut doit être d'au moins trois fois ce montant, soit environ 180 000 CHF par an.

Et les fonds propres ?

Le revenu n'est qu'une moitié de l'équation : il faut aussi réunir au moins 20 % de fonds propres. Les deux conditions doivent être remplies en même temps.

À lire : Combien de fonds propres pour acheter en Suisse.

Comment réduire le revenu nécessaire

Trois leviers principaux : viser un bien moins cher (les charges baissent proportionnellement), augmenter votre apport pour réduire l'hypothèque et donc l'amortissement du 2e rang, et éviter d'autres crédits (un leasing ou un prêt auto s'ajoute à vos charges et réduit votre capacité).

Estimez votre mensualité réelle

Notre simulateur de crédit calcule votre mensualité au taux réel de votre prêt, ce qui reflète ce que vous paierez vraiment. Gardez en tête que la banque, elle, juge votre capacité avec le taux théorique de 5 %.

Questions fréquentes

Quel revenu pour acheter un bien à 1 000 000 CHF ? De l'ordre de 180 000 CHF de revenu brut annuel, pour respecter la règle du tiers avec le taux théorique de 5 %.

Pourquoi la banque calcule-t-elle à 5 % ? C'est un test de résistance : il vérifie que vous pourriez payer même si les taux remontaient, indépendamment de votre taux réel actuel.

Le tiers se calcule sur le brut ou le net ? En général sur le revenu brut, même si la pratique peut varier légèrement d'une banque à l'autre.

Un crédit auto réduit-il ma capacité ? Oui, toute charge existante (leasing, prêt) s'ajoute au calcul et diminue le montant que vous pouvez emprunter.

Sources

• Banques suisses (UBS, Raiffeisen, Crédit Agricole next bank et autres) sur la capacité financière
• FINMA (autorégulation du crédit hypothécaire)

Cet article est fourni à titre informatif. Les critères exacts dépendent de chaque banque.