Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ? Le guide 2026

Acheter en Suisse passe presque toujours par une hypothèque, et le système suisse a ses règles bien à lui : financement plafonné à 80 %, deux hypothèques distinctes, amortissement obligatoire d'une partie, et un test de capacité calculé à un taux théorique élevé. Voici le fonctionnement d'ensemble, avec les chiffres 2026.

Le principe : 80 % au maximum

En Suisse, une banque finance au maximum 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants doivent venir de vos fonds propres, dont au moins 10 % du prix en fonds propres "durs" (hors caisse de pension).

En détail : Combien de fonds propres pour acheter en Suisse.

Les deux hypothèques : 1er et 2e rang

Les 80 % financés se divisent en deux :

• 1er rang : jusqu'à environ 66 % du prix, sans amortissement obligatoire.
• 2e rang : la tranche entre 66 % et 80 %, qui doit être remboursée (amortie) en 15 ans ou avant la retraite.

L'amortissement : direct ou indirect

Amortir, c'est rembourser progressivement le 2e rang. Deux méthodes existent : l'amortissement direct (vous réduisez directement votre dette) et l'amortissement indirect (vous versez sur un 3e pilier, souvent pour des raisons fiscales). À noter : une réforme de la valeur locative, votée en 2025, pourrait modifier ces avantages fiscaux dans les prochaines années.

Taux fixe ou SARON

Deux grands types de taux coexistent :

• Le taux fixe garantit la même mensualité sur toute la durée choisie. En 2026, les taux fixes à 10 ans se situent globalement entre 1,5 % et 2 %.
• L'hypothèque SARON suit le taux du marché monétaire (proche de 0 % début 2026, plus une marge), ce qui la rend moins chère aujourd'hui (souvent autour de 1 %), mais variable : vos mensualités peuvent monter si les taux remontent.

En résumé, le taux fixe sécurise, le SARON parie sur des taux bas. Environ un emprunteur sur quatre choisit le SARON.

La capacité financière : la règle du tiers

Au-delà des fonds propres, la banque vérifie que les charges théoriques du logement ne dépassent pas environ un tiers de votre revenu brut, en les calculant à un taux théorique d'environ 5 %. C'est un test de résistance, indépendant de votre taux réel.

En détail : Quel revenu pour acheter en Suisse.

Estimez votre mensualité

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Questions fréquentes

Combien la banque finance-t-elle en Suisse ? Au maximum 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants viennent de vos fonds propres.

Faut-il amortir son hypothèque ? Le 2e rang (de 66 % à 80 %) doit être amorti en 15 ans ou avant la retraite. Le 1er rang n'est pas obligatoirement remboursé.

Taux fixe ou SARON ? Le taux fixe sécurise vos mensualités ; le SARON est souvent moins cher aujourd'hui mais variable. Le choix dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon.

Sources

• Banques et comparateurs suisses (UBS, Comparis, MoneyPark et autres) sur les taux et modèles hypothécaires
• FINMA (autorégulation du crédit hypothécaire)

Cet article est fourni à titre informatif. Les taux évoluent en permanence et les conditions dépendent de chaque banque.