Combien de fonds propres pour acheter en Suisse en 2026 ?

Pour acheter votre résidence principale en Suisse, vous devez apporter au minimum 20 % du prix du bien en fonds propres : la banque finance au maximum 80 % sous forme d'hypothèque. Mais il y a une règle de plus, souvent décisive : au moins la moitié de cet apport, soit 10 % du prix, doit être constituée de fonds propres "durs", c'est-à-dire ne provenant pas de votre caisse de pension. Voici comment cela fonctionne, avec un exemple chiffré.

La règle des 20 %

En Suisse, une banque ne prête jamais la totalité du prix. Pour une résidence principale, elle finance au maximum 80 % de la valeur du bien ; les 20 % restants viennent de vous. Pour un appartement à 1 000 000 CHF, cela représente 200 000 CHF de fonds propres et 800 000 CHF d'hypothèque.

Fonds propres "durs" : la règle des 10 %

Tous les fonds propres ne se valent pas. Au moins 10 % du prix du bien doit provenir de fonds propres "durs", c'est-à-dire d'autres sources que le 2e pilier (caisse de pension). Sont considérés comme durs : votre épargne, vos titres, votre pilier 3a, ou encore une donation ou une avance sur héritage.

Les 10 % restants peuvent, eux, provenir de votre 2e pilier (LPP), par retrait anticipé ou mise en gage. Attention : puiser dans le 2e pilier réduit vos prestations de retraite et de prévoyance, et entraîne un amortissement obligatoire. C'est une option à peser, pas un réflexe.

Sur notre exemple à 1 000 000 CHF : sur les 200 000 CHF d'apport, au moins 100 000 CHF doivent être des fonds propres durs.

Les deux hypothèques : 1er et 2e rang

L'hypothèque de 80 % se divise en deux :

• La première hypothèque (1er rang) couvre jusqu'à environ 66 % du prix. Elle n'a pas besoin d'être amortie tant que vous restez propriétaire.
• La deuxième hypothèque (2e rang) couvre le reste, soit la tranche entre 66 % et 80 %. Elle doit être amortie dans un délai de 15 ans, ou au plus tard à la retraite.

N'oubliez pas les frais d'achat

En plus des 20 %, prévoyez environ 5 % du prix pour les frais d'achat (acte, cédule hypothécaire, registre foncier). Ils varient selon le canton, ne sont pas financés par la banque, et ne peuvent pas provenir du 2e pilier : il faut donc des liquidités. Sur un bien à 1 000 000 CHF, comptez de l'ordre de 50 000 CHF.

Et votre revenu ? La règle du tiers

Avoir les fonds propres ne suffit pas : la banque vérifie aussi votre capacité financière. Les charges théoriques du logement (intérêts calculés à un taux théorique d'environ 5 %, amortissement, et environ 1 % d'entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Pour un bien à 1 000 000 CHF, cela suppose un revenu de l'ordre de 180 000 CHF par an.

Résidence secondaire : la barre monte

Pour une résidence secondaire ou un bien de rendement, les règles sont plus strictes : souvent 30 à 50 % de fonds propres, et le 2e ou 3e pilier ne peut pas être utilisé.

Estimez votre financement

Notre simulateur de crédit vous aide à estimer votre mensualité selon le montant emprunté, le taux et la durée. Les règles de fonds propres et de capacité ci-dessus restent, elles, fixées par chaque banque dans le cadre suisse.

Questions fréquentes

Combien de fonds propres minimum en Suisse ? Au moins 20 % du prix pour une résidence principale, dont au moins 10 % en fonds propres durs (hors 2e pilier), plus environ 5 % de frais d'achat.

Peut-on utiliser sa caisse de pension (2e pilier) ? Oui, pour la part au-delà des 10 % durs, par retrait ou mise en gage, mais avec des conséquences sur votre prévoyance.

Et pour une résidence secondaire ? Comptez 30 à 50 % de fonds propres, sans recours au 2e ni au 3e pilier.

Sources

• UBS, Raiffeisen, Allianz et autres banques suisses (règles de financement)
• FINMA (autorégulation du crédit hypothécaire)

Cet article est fourni à titre informatif. Les conditions exactes dépendent de chaque banque, du canton et de votre situation.